尼崎市の貸倉庫は坪6,630円が中央値｜成約48件から読む面積帯別・築年別の実勢相場2026

【はじめに】尼崎市の貸倉庫は「相場いくら」では決まらない

「尼崎で倉庫を借りたいが、坪いくらが妥当なのか分からない」——弊社に寄せられる関西エリアの相談で、最も多い質問がこれです。ところが尼崎市の貸倉庫について当社の成約集計を開くと、30坪以下の成約48件で坪賃料の中央値は6,630円、しかし下位25%（P25）は3,810円、上位25%（P75）は9,040円。同じ市内・同じ面積帯で2.4倍の開きがあります。

つまり「尼崎の相場は坪いくら」という一行の情報は、借り手にとってもオーナーにとっても意思決定の役に立ちません。判断を左右するのは、面積帯・築年・用途地域・湾岸への近さといった条件の組み合わせです。

本記事では、倉庫・工場の成約事例に基づく当社集計をもとに、尼崎市の貸倉庫マーケットを①エリア比較 ②面積帯別 ③築年別 ④3年推移の4軸で分解します。結論を先に書くと、尼崎市の貸倉庫は「小型・準工業地域・大阪市湾岸部と同水準」という3語で特徴づけられる市場です。

※当社調べ（関西の倉庫・工場の成約事例に基づく集計・2026年8月時点）

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【尼崎市の貸倉庫 全体像】30坪以下は坪6,630円、成約中央面積は約17坪

まず尼崎市全体の輪郭です。当社の市区サマリーでは、尼崎市の倉庫成約は69件（うち賃料の取得できた有効サンプル58件）、坪賃料の中央値は5,574円、成約物件の中央面積は55.2㎡（約17坪）。最多の用途地域は準工業地域でした。工場は成約9件（有効8件）・中央値7,183円・中央面積104.4㎡（約32坪）・最多用途地域は工業地域ですが、こちらはサンプルが少なく参考値です。

※当社調べ（関西の倉庫・工場の成約事例に基づく集計・2026年8月時点）。工場は有効サンプル8件のため参考値。

ここで押さえておきたいのは、尼崎市の貸倉庫マーケットの主戦場が「30坪以下」だという事実です。成約面積の中央値が約17坪ということは、動いている物件の半分は17坪以下。大型物流施設のイメージで市場を見ると実態を外します。

面積帯別に絞り込むと、こうなります。

※当社調べ（関西の倉庫・工場の成約事例に基づく集計・2026年8月時点）。単位は円/坪・月。

数字として断定できるのは〜30坪の行だけです。30坪を超える3行はいずれもサンプルが少なく参考値であり、後述するとおり兵庫県全体の値と併せて読む必要があります。

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【調査方法】成約48件・信頼度3区分・個別物件の明細は扱わない

E-E-A-Tの観点から、本記事の数値の出どころを明示します。

データソース：関西2府県（大阪府・兵庫県）の倉庫・工場の成約事例を当社が集計したもの。市区町村×面積帯の坪賃料（P25／中央値／P75）、府県×面積帯の坪賃料、府県×成約年×種目の年次推移、府県×種目×築年帯の坪賃料、市区町村×種目の土地坪単価、97市区町村の種目別サマリーの6系統を使用しています。

集計時点：2026年8月時点。年次推移は2023年〜2026年の成約分。

信頼度の3区分：本記事では成約件数nに応じて次のように扱います。

扱わないもの：個別物件の所在地・賃料・面積といった明細は記事に一切書きません。相場は市区町村単位の中央値と四分位の幅でのみ語ります。また、重複登録（同一物件を複数業者が登録したもの、倉庫・工場で二重計上されたもの）は「同一住所・同一金額・同一面積」と、住所の表記ゆれ（同じ町名で金額・面積が一致するもの）を条件に除去済みです。関西の賃貸成約では1,829件のうち14.0%が重複でした。あわせて、トランクルーム級の5坪未満の区画と、坪単価が5万円を超える明らかな入力誤りは集計から除いています。

税制・法令の数値について：本記事では公的機関に一次ソースのある数値以外は扱いません。用途地域の制限や倉庫業法上の登録要件など、個別案件で判断が分かれる論点は所管行政庁への確認を前提としてください。

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【エリア別】兵庫県内で最も高い坪6,630円、大阪都心寄りの市区と同水準

尼崎市の貸倉庫の位置づけを、周辺と比べます。以下は成約10件以上（信頼度「中」以上）に限定した〜30坪の坪賃料ランキングです。

兵庫県内の主要市区との比較（〜30坪・n≥10）

※当社調べ（関西の倉庫・工場の成約事例に基づく集計・2026年8月時点）。2位〜4位は件数が限られるため目安。

兵庫県全体の〜30坪の中央値は4,540円（n=168・信頼度高）ですから、尼崎市は県平均を約46%上回ります。2位の神戸市兵庫区（5,490円）とも1,000円以上の差があり、県内では尼崎市が抜けて高い水準にあります。ただし2位以下は成約10〜26件と件数が限られるため、順位の細部より「尼崎市が県内で突出している」という読み方が実務的です。

大阪府側の主要市区との比較（〜30坪・n≥10）

※当社調べ（関西の倉庫・工場の成約事例に基づく集計・2026年8月時点）。

ここが本記事で最も実務的な発見です。尼崎市の中央値6,630円は、大阪府側の大阪市淀川区（6,040円）や堺市（6,010円）より高い水準です。隣接する大阪市西淀川区は成約7件と少なく参考値ですが、坪6,300円と尼崎市に近い値です。一方、関西の倉庫マーケットで成約件数が最も厚い東大阪市（87件・5,410円）より23%高い。府県境ではなく、大阪都心・湾岸へのアクセスで賃料が決まっていることが読み取れます。

同時に注目すべきはP25〜P75の幅です。東大阪市は4,680〜6,230円（1.33倍）に収まるのに対し、尼崎市は3,810〜9,040円（2.37倍）と大きく開いています。尼崎市の貸倉庫は、価格帯の異なる物件が同じ市内に混在しているマーケットだと言えます。

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【面積帯別】30坪超はサンプルが薄い。兵庫県値との併記で読む

前掲のとおり、尼崎市で信頼度「高」を確保できているのは〜30坪だけです。30坪超については兵庫県全体の値と併記して読んでください。

※当社調べ（関西の倉庫・工場の成約事例に基づく集計・2026年8月時点）。尼崎市の30坪超3行はサンプルが少なく参考値。

この表から2つ指摘しておきます。

第一に、面積が広いほど坪単価が下がる、という単純な関係は成立していません。兵庫県全体で見ると、65-100坪（3,130円）より100坪以上（3,830円）のほうが高い。これは面積効果ではなく、大型物件が立地する地域構成の差によるものです。「大きく借りれば坪単価が下がる」という前提で予算を組むと外します。

第二に、尼崎市の30坪超は兵庫県平均を大きく上回って見えますが、これはサンプル数の少なさによるブレを含みます。例えば65-100坪は成約3件です。実際の交渉では、兵庫県値（30-65坪3,950円／65-100坪3,130円／100坪以上3,830円）を下限、尼崎市の参考値を上限とするレンジで想定し、個別に確認するのが安全です。

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【築年別・3年推移】築41年超は築10年以内の36%、兵庫県は3年で坪1,100円上昇

築年の影響は面積の影響より大きい

尼崎市単独では築年帯別のサンプルが確保できないため、兵庫県・大阪府の倉庫で見ます。

※当社調べ（関西の倉庫・工場の成約事例に基づく集計・2026年8月時点）。

兵庫県の倉庫では、築41年超（3,160円）は築10年以内（8,780円）の36%——64%の下落です。大阪府でも8,180円→4,710円で42%下落しています。前節で見た面積帯による差（兵庫県で3,130円〜4,540円）と比べれば、築年のほうがはるかに大きく賃料を動かしている。築年に触れずに「尼崎市の貸倉庫の相場は坪いくら」と語ると、実態を外します。

もうひとつ重要なのは成約件数の分布です。兵庫県の倉庫成約279件のうち、築26-40年が88件、築41年超が134件。流通している成約の約80%が築26年超であり、市場の実勢はこの層が作っています。

3年推移：兵庫県は上昇、大阪府は横ばい

※当社調べ（関西の倉庫・工場の成約事例に基づく集計・2026年8月時点）。2026年は年途中までの集計。

兵庫県の倉庫は2023年3,390円→2026年4,490円で坪1,100円（+32%）上昇。対して大阪府は5,150円→5,480円（+6%）とほぼ横ばいです。関西全体が上がっているのではなく、兵庫県が大阪府との差を詰めてきた3年間だったと読むのが正確でしょう。尼崎市はその兵庫県側の上昇を牽引している市区のひとつです。

なお、当社は大阪府・兵庫県の2府県のデータのみを保有しています。京都・奈良・滋賀・和歌山は対象外のため、本記事の数値を「関西全域の相場」として一般化しないでください。

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【インサイト】尼崎市の貸倉庫マーケットから読み取る3つの構造

インサイト1：これは「小型・準工業地域」の市場である

成約中央面積55.2㎡（約17坪）、最多用途地域は準工業地域、信頼度「高」を確保できているのは〜30坪のみ。尼崎市の貸倉庫マーケットは、大型物流施設ではなく中小企業の資材置場・作業場・小口配送拠点が主役です。関西全体でも成約の48%が30坪未満、65坪以上は29%にとどまります。物件供給側がこの層を無視すると、そもそも成約母数に乗りません。

インサイト2：府県境より「大阪湾岸への距離」が価格を決めている

尼崎市（6,630円）＞大阪市西淀川区（6,300円・参考値）＞大阪市淀川区（6,040円）＞東大阪市（5,410円）。行政区画をまたいでも、湾岸・大阪都心へのアクセスが近い市区が高く並びます。「兵庫県だから安い」という前提でエリアを広げても、尼崎ではコストは下がりません。逆に、東大阪市・八尾市（5,010円）方面へ振ると、同じ兵庫・大阪圏内でも坪単価は2割以上変わります。

インサイト3：築年が最大の交渉材料になる

兵庫県の倉庫で築10年以内と築41年超の差は64%。一方で流通成約の80%は築26年超です。借り手にとっては「築年を許容できるかどうか」が最大のコスト削減レバーであり、オーナーにとっては「築年の不利をどう補うか」が唯一の値付け防衛線になります。設備更新・区画分割・用途の柔軟性といった要素は、この築年ディスカウントを埋めるために効いてきます。

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【借り手企業向け】尼崎市の貸倉庫を選ぶときの3つの判断軸

判断軸1：予算はレンジで持つ。中央値だけで動かない

尼崎市の〜30坪はP25 3,810円〜P75 9,040円。予算を中央値6,630円の一点で組むと、条件の良い物件も悪い物件も同じ土俵で比較してしまいます。推奨は、必須条件（天井高・搬入口・接道・電力容量）を満たす前提でP25〜中央値のゾーンを狙い、条件が突出して良い物件のみP75側を検討する二段構えです。

判断軸2：面積を上げても坪単価は下がらないと想定する

兵庫県では65-100坪より100坪以上のほうが坪単価が高いという逆転が起きています。「まとめて借りて坪単価を下げる」という前提の予算組みは、関西では成立しない可能性があると考えてください。必要面積は必要面積として算出し、坪単価は面積帯ごとに個別に確認するのが実務的です。

判断軸3：築年を許容できるなら、それを最初に交渉テーブルに載せる

兵庫県の倉庫で築41年超は築10年以内の36%。逆に言えば、築古を許容できる事業内容であれば、賃料を大きく下げられる余地があるということです。倉庫用途で内装グレードを問わない場合、築年を条件から外すだけで検討可能な物件数と価格帯が一気に広がります。ただし、耐震基準・消防設備・電力容量は築年と連動しやすいため、必ず現地で確認してください。

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【オーナー様向け】尼崎市で倉庫を保有する場合の3つの実務戦略

戦略1：区画を「30坪以下」に合わせられるか検討する

成約の中心は〜30坪、成約中央面積は約17坪。100坪の建物を1テナントで埋めようとすると、そもそも需要の厚い層に届いていない可能性があります。分割可能な構造であれば、区画割りの検討は坪単価にも稼働率にも効きます（尼崎市の100坪以上の参考値は4,350円、〜30坪は6,630円）。

戦略2：築年ディスカウントの水準を知ったうえで値付けする

築41年超の物件を築10年以内と同じ感覚で募集しても反響は付きません。兵庫県の実勢では築10年以内8,780円に対し築41年超3,160円。まずこの水準を出発点に置き、そこから設備・立地・区画条件で上積みを取りにいくという順序が現実的です。

戦略3：売却を検討するなら、賃料と土地坪単価を混同しない

尼崎市の土地坪単価（売買）は以下のとおりです。

※当社調べ（関西の倉庫・工場の成約事例に基づく集計・2026年8月時点）。単位は円/坪（土地）。いずれも件数が限られるため目安。

ここで必ず注意していただきたい点があります。賃料の坪単価は「建物の床面積」当たり、売買の坪単価は「土地面積」当たりで、分母が違います。この2つを単純に割り算して利回りを算出すると、実態からかけ離れた数字が出ます。貸すか売るかの比較検討は、床面積・土地面積・建ぺい率を揃えたうえで行ってください。

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【まとめ】尼崎市の貸倉庫で次にすべきこと

本記事の要点を5つに整理します。

1. 尼崎市の貸倉庫は〜30坪で坪6,630円が中央値（成約48件）。ただしP25 3,810円〜P75 9,040円と2.4倍の幅がある。
2. 兵庫県平均（4,540円）を約46%上回り、兵庫県内で最も高い。東大阪市（5,410円）より23%高い。府県境ではなく湾岸・大阪都心への距離が価格を決めている。
3. 30坪超はサンプルが少なく参考値。兵庫県値（30-65坪3,950円／65-100坪3,130円／100坪以上3,830円）と併記して読む。面積が広いほど坪単価が下がるとは限らない。
4. 築年の影響が最も大きい。兵庫県の倉庫は築10年以内8,780円に対し築41年超3,160円で64%下落。流通成約の80%は築26年超。
5. 兵庫県の倉庫相場は3年で坪1,100円（+32%）上昇。大阪府（+6%）が横ばいのなか、兵庫県が差を詰めてきた。

借り手企業の方は、必須スペックを固めたうえでP25〜中央値のゾーンから探し始めてください。にっぽん倉庫 関西版（kansai-souko.jp2929.jp）では、エリア・面積・用途地域の条件で倉庫・工場を検索でき、会員登録いただくと条件に合う新着物件をマッチング配信します。

オーナー様で「自分の物件は尼崎市の貸倉庫マーケットでいくらになるのか」を具体的に知りたい場合は、賃料査定・売却査定を個別にお出しします。築年・面積・用途地域・区画条件を織り込んだうえで、実勢のレンジをご提示します。データが薄い面積帯・エリアについても、個別にお問い合わせいただければ当社の実勢感をお伝えします。

※本記事の相場数値はすべて当社調べ（関西の倉庫・工場の成約事例に基づく集計・2026年8月時点）です。対象は大阪府・兵庫県の2府県で、京都・奈良・滋賀・和歌山は含みません。

この記事の監修者