東大阪市の倉庫賃貸は関西最多144件｜尼崎・伊丹・姫路と比較した坪単価と用途地域【REINS 2026】

REINS（不動産流通機構）の関西2府成約データ1,994件を集計したところ、東大阪市の倉庫賃貸の成約件数は144件で関西最多となりました。これは関西全体の7.2%が東大阪市1市に集中している計算で、2位の尼崎市86件を1.7倍引き離す結果です。

本記事では、東大阪市が「なぜ関西最大の倉庫集積地となっているのか」「兵庫主要3エリア（尼崎・伊丹・姫路）と比べて何が違うのか」を、坪単価・建物規模・築年・用途地域の4軸でデータ解析します。借り手企業の業種別エリア選びと、オーナー様の運用戦略まで、実務で使える判断材料を提示します。

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【関西最大の倉庫集積地】東大阪市はなぜ成約144件で関西最多なのか

REINSに登録された2023年〜2026年4月までの関西の倉庫成約データを市区町村別に集計したところ、東大阪市が144件で断トツの最多となりました。

順位	市区町村	倉庫成約件数	構成比
1	東大阪市	144件	7.2%
2	尼崎市	86件	4.3%
3	姫路市	79件	4.0%
4	伊丹市	27件	1.4%

東大阪市の人口は約48万人、尼崎市は約45万人で大差ないにもかかわらず、倉庫の成約件数では1.7倍の差が出ています。この差は人口比では説明できず、東大阪市が「ものづくりの街」として中小製造業の集積を戦後一貫して維持してきた歴史と、後述する用途地域構造に深く関係しています。

成約件数の多さは、借り手にとっては選択肢の豊富さを、オーナーにとっては競争のある流動性の高い市場を意味します。東大阪市の倉庫賃貸を検討する際は、まずこの市場の厚みを前提に置くことが出発点となります。

東大阪市は中小製造業の集積で全国的に知られる工場の街でもあります。関西エリア全体の工場賃料相場については「関西の工場賃料相場は最大2.1倍の差｜REINS成約346件で見る大阪・兵庫の坪単価マップ【2026年版】」で詳しく分析しています。

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【4大エリア坪単価ランキング】東大阪・尼崎・伊丹・姫路の比較表

東大阪市と兵庫県側の主要3市（尼崎・伊丹・姫路）を並べると、それぞれのエリアの性格が浮き彫りになります。

都市	件数	坪単価中央値	建物面積中央	築年中央	主用途地域
東大阪市	144	¥5,159	109㎡	46年	準工業
尼崎市	86	¥5,895	50㎡	31年	準工業
姫路市	79	¥3,364	74㎡	40年	第二種住居
伊丹市	27	¥9,153	7㎡	34年	第一種中高層住居

このデータから読み取れる4市の性格は以下の通りです。

東大阪市は4市の中で唯一「中規模（109㎡）・準工業地域・築古」の三条件が揃ったエリアです。事業用倉庫の標準像と言える物件が最も多く取引されています。

尼崎市は建物面積中央値50㎡と東大阪の半分以下で、都市部の小型倉庫が中心です。坪単価¥5,895は東大阪より14%高く、「狭くて高いが立地が良い」配送拠点型の市場です。

姫路市は坪単価¥3,364と4市中最安ですが、主用途地域が第二種住居地域で住宅地隣接が多く、用途制限がかかりやすい構造です。

伊丹市の建物面積中央値7㎡という極端な数値はトランクルームやコンテナ型小型保管庫が成約データの大半を占めることを意味します。坪単価¥9,153は規模効果（小型ほど坪単価が高くなる）を強く反映した結果で、事業用倉庫の参考にはなりにくい市場です。

東大阪市の倉庫賃貸が関西最多の理由は、この比較で明確になります。「中規模・準工業・実用性」という事業用倉庫の基本要件を満たす物件のストックが、関西で最も厚いエリアだということです。

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【調査方法とデータソース】REINS関西2府1,994件の集計手法

本記事の数値は、REINS（不動産流通機構）に登録された関西2府（大阪府・兵庫県）の倉庫成約データ1,994件を独自集計したものです。

項目	内容
データソース	REINS（公益財団法人 西日本不動産流通機構）
対象期間	2023年1月〜2026年4月
対象エリア	大阪府全域（1,494件）＋兵庫県全域（500件）
物件種別	倉庫（事業用倉庫業の倉庫を含む）
取引種別	賃貸借契約成立分のみ
集計指標	坪単価中央値（月額）、建物面積中央値、築年中央値、用途地域分布
信頼性ランク	成約n≥10のエリアのみランキング掲載（n<10は参考扱い）

中央値を主軸に採用した理由は、坪単価が市場分布の歪み（極端な高価格・低価格物件）に影響されやすいためです。平均値も併記していますが、エリアの実勢を語る際は中央値で判断するのが実務的です。

なお、本記事で使用する用途地域の略称は都市計画法に基づく略号です（準工＝準工業地域、一住＝第一種住居地域、二住＝第二種住居地域、一中＝第一種中高層住居専用地域、工業＝工業地域）。

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【規模別ブレイクダウン】50〜300㎡帯が東大阪の主戦場

東大阪市の倉庫成約144件を建物面積別に分解すると、需要のボリュームゾーンが明確になります。

建物面積	件数	坪単価中央値	平均坪単価
50㎡未満	19件	¥5,498	¥8,265
50〜100㎡	43件	¥5,251	¥5,286
100〜300㎡	40件	¥4,926	¥5,371
300〜1,000㎡	22件	¥4,772	¥4,917
1,000㎡超	12件	¥4,988	¥4,596

最多ボリュームは50〜100㎡帯（43件）、次いで100〜300㎡帯（40件）です。**この2帯で全体の58%**を占めており、東大阪市の倉庫賃貸の主戦場は50〜300㎡の中規模物件であることが定量的に裏付けられています。

注目すべきは、1,000㎡を超える大型倉庫でも12件の成約があり、坪単価¥4,988と大きく下落していない点です。一般的に「規模が大きいほど坪単価は下がる」のがセオリーですが、東大阪では大型でも一定の需要があり、価格が崩れていません。これは大手物流業者・製造業の本格的な物流拠点としての需要が、地元中堅企業の中規模倉庫需要と併存していることを示唆します。

50㎡未満帯の平均坪単価¥8,265が突出して高いのは、駅近の超小型倉庫や立地特化の高単価物件が含まれているためで、中央値¥5,498との乖離はその影響です。

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【築年別ブレイクダウン】築31年超が75%、新築は¥7,500台で希少

東大阪市の倉庫ストックは「築古」が圧倒的多数です。

築年帯	件数	構成比	坪単価中央値
築5年以内	3件	2%	¥7,552
築6〜15年	2件	1%	¥8,259
築16〜30年	11件	8%	¥7,084
築31〜50年	60件	42%	¥5,148
築50年超	48件	33%	¥4,738
不明	12件	8%	¥5,724

**築31年以上の物件が108件で全体の75%**を占めます。築5年以内の新築物件はわずか3件で、坪単価¥7,552と高単価です。築年と坪単価には明確な逆相関があり、築古ほど坪単価が下がる構造が見て取れます。

この築年構造は、東大阪市が高度経済成長期から1990年代までに集中的に倉庫・工場ストックを形成してきた歴史を反映しています。逆に言えば、築古を許容できる業種・用途であれば、東大阪は坪¥4,700〜5,200の予算感で関西最大の選択肢を享受できるエリアです。

築古物件のリスク（耐震性・設備老朽化）は個別物件ごとの確認が必要ですが、市場全体としては「築古=不利」ではなく、「築古=実勢価格帯」という認識で物件選定に臨むことが東大阪の特徴です。

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【用途地域別ブレイクダウン】準工39%が事業用倉庫の本命を作る

倉庫を借りる際、坪単価や面積以上に重要なのが用途地域です。東大阪市の倉庫成約144件の用途地域を集計すると、以下のようになります。

用途地域	件数	構成比
準工業地域	31件	22%
第一種住居地域	26件	18%
工業地域	25件	17%
第二種住居地域	7件	5%
商業地域	5件	3%
その他	50件	35%

**「準工業」と「工業」を合わせると56件、全体の39%**を占めます。これに準住居や近隣商業を加えると、事業用利用に親和的な地域が過半を占める計算です。

準工業地域は、都市計画法で「環境悪化のおそれのない工業の利便を増進するため定める地域」と定義されており、以下の特徴があります。

• 倉庫業の倉庫が建築可能（住居系地域では原則不可）
• 作業音・振動・搬入車両の制約が緩い
• 24時間稼働が現実的に可能
• 大型トラックの出入りが日常的

製造業や物流業にとって、準工業地域はほぼ「倉庫業務のために設計されたエリア」と言えます。東大阪市の倉庫賃貸の22%がこの準工業地域に集中していることは、東大阪が事業用倉庫の本命エリアであることを数値で裏付けています。

兵庫3市と比較すると、尼崎市の準工業地域は9件、姫路市は第二種住居が8件、伊丹市は第一種中高層住居が14件と、いずれも東大阪の準工業31件には及びません。事業用倉庫として用途地域上の制約が少ない物件が豊富にあることが、東大阪の最大の構造的優位性です。

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【データから読み取る3つのインサイト】東大阪倉庫市場の構造解釈

1,994件の集計結果から、東大阪市の倉庫市場には3つの構造的特徴が浮かび上がります。

インサイト1：規模・用途・築年の三条件が揃った唯一の事業用エリア

「中規模（50〜300㎡で58%）×準工業地域（22%）×築古（築31年以上で75%）」の三条件が同時に成立している市場は、関西では東大阪市以外にありません。尼崎は小型寄り、姫路は住居地域中心、伊丹は超小型特化で、いずれも事業用倉庫の標準像から外れています。

インサイト2：大型倉庫でも価格が崩れない需要の厚み

1,000㎡超の大型倉庫でも坪単価¥4,988で12件の成約があり、規模効果による価格下落が起きていません。これは大手物流業・製造業の本格的物流拠点としての需要と、地元中小企業の中規模倉庫需要が併存している結果です。需給バランスが整った成熟市場の特徴と言えます。

インサイト3：横ばい市場が示す価格安定性と長期計画の立てやすさ

直近4年の坪単価推移を見ると、2023年¥5,220→2024年¥5,312→2025年¥5,046→2026年¥4,952と、¥4,952〜¥5,312のレンジで横ばい〜微減で推移しています。全国的に物流不動産価格が上昇傾向にある中で、東大阪は価格安定性で突出しています。借り手は長期賃貸の予算計画が立てやすく、オーナーは適正価格での安定運用が可能な市場構造です。

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【借り手向け】業種別の最適エリア選び3つの判断軸

東大阪市の倉庫賃貸を検討する借り手企業向けに、業種別の判断軸を3つ提示します。

判断軸1：用途地域の必要性で選ぶ

• 製造業（金属加工・組立・部品製造）：準工業・工業地域必須 → 東大阪が最有力（準工＋工業56件）
• 物流業・運送業：準工業・工業地域推奨 → 東大阪または尼崎（東大阪は第二阪奈道路・近畿自動車道の結節点）
• EC事業者・通販業：用途地域制約が比較的緩い → 東大阪・尼崎の両方が候補

判断軸2：必要面積で選ぶ

• 50㎡未満の小型保管：尼崎・伊丹（小型物件多）
• 50〜300㎡の中規模：東大阪（43+40=83件で関西最多の選択肢）
• 300〜1,000㎡の大型：東大阪（22件）
• 1,000㎡超の超大型：東大阪（12件）または郊外エリアへ広げる

判断軸3：予算で選ぶ

• 坪¥3,000台：姫路（住居地域中心、用途制約あり）
• 坪¥4,700〜5,500：東大阪（市場のメインゾーン）
• 坪¥5,500〜7,000：尼崎（都市型小型・新築寄り）
• 坪¥7,000以上：伊丹（超小型のみ）または東大阪の築浅希少物件

東大阪市の倉庫賃貸は、創業期の超小型ニーズを除き、中規模以上の事業用倉庫を探す関西の企業にとってほぼ全ての判断軸で第1選択肢に入ります。

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【オーナー向け】東大阪市で倉庫運用するための3つの戦略

東大阪市で倉庫を保有・運用するオーナー様向けに、データから導かれる3つの戦略を提示します。

戦略1：築古でも適正価格を維持する募集戦略

築31年以上が75%を占める東大阪市場では、「築古=不利」という前提は通用しません。坪¥4,700〜5,200の市場実勢に合わせた適正価格で募集すれば、3か月以内の成約が現実的です。築古を理由に過度に値下げするより、用途地域・搬入動線・床荷重などの事業用スペックを明示したほうが反響率が高まります。

戦略2：用途地域を「資産価値の核」として位置づける

準工業地域・工業地域の物件は、住居系地域の物件と比べて使い方の制約が圧倒的に少なく、結果として借り手層が広くなります。物件PRでは坪単価・面積だけでなく、用途地域を必ず明記すべきです。準工業地域なら「24時間稼働可・大型車両出入り可」、工業地域なら「重量物・騒音発生業務可」といった具体的な使い方を文章化することで、検索からの反響質が大きく上がります。

戦略3：規模別の需給バランスを見て募集タイミングを決める

50〜100㎡帯は年間14件前後の成約があり、需要が安定しています。退去発生時の埋め戻しは比較的容易です。一方、1,000㎡超は年間3〜4件と少なく、退去のタイミングと借り手探索の期間を慎重に設計する必要があります。大型物件は退去予告期間中に積極的に募集を開始し、空室期間を最小化する運用が求められます。

東大阪市の倉庫賃貸市場は、適切な戦略を組めばオーナーにとって安定収益が見込める成熟市場です。

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【まとめ】次にすべきこと

東大阪市の倉庫を探す

東大阪市の工場を探す

REINS成約データ1,994件の分析から、東大阪市の倉庫賃貸を検討する際の要点は以下の5つです。

1. 関西最多144件の市場の厚み：選択肢と流動性で他エリアの追随を許さない
2. 「中規模・準工・築古」が標準像：50〜300㎡帯・準工業地域・築31年以上が主戦場
3. 横ばい市場の安定性：直近4年で坪¥4,952〜¥5,312のレンジで予測可能性が高い
4. 借り手は業種×規模×予算の3軸で東大阪を第1選択肢に：製造業・物流業・中規模ニーズで最適
5. オーナーは用途地域を核に据えた募集戦略を：準工業・工業の強みを明確に打ち出す

製造業・物流業を中心に関西で事業用倉庫を本格的に構える場合、東大阪市の倉庫賃貸は最有力の検討対象です。

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※本記事のデータはREINS（不動産流通機構）の関西2府（大阪府・兵庫県）における2023年〜2026年4月までの倉庫成約データ1,994件を独自集計したものです。掲載数値は中央値・平均値による集計であり、個別物件の賃料・条件を保証するものではありません。

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